Precio m² de vivienda en España en 2026

El precio medio de la vivienda en España se sitúa en torno a los 1.900 €/m² para transacciones registradas de vivienda libre (INE, Ministerio de Transportes, datos de compraventas notarizadas del primer trimestre de 2026). Ese valor esconde una dispersión enorme: desde menos de 700 €/m² en municipios pequeños de Extremadura o Castilla-La Mancha hasta más de 5.000 €/m² en los barrios más cotizados de Madrid o San Sebastián. Datos contrastados con el INE, el Notariado, el Registro de la Propiedad, Tinsa IMIE e Idealista, revisados en abril de 2026.

Precios orientativos a abril de 2026. Las variaciones de mercado son continuas. Para decisiones de compra o venta, contrasta siempre con tasación oficial y consulta al Registro de la Propiedad.

Media nacional y referencia de mercado

El Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE mide la variación del precio de la vivienda en transacciones registradas, tanto nueva como de segunda mano, con metodología de precios hedónicos. Los datos del Ministerio de Transportes (Estadística de Transacciones Inmobiliarias, basada en escrituras notariales) y el Consejo General del Notariado proporcionan el precio medio por m² construido en cada operación.

El diferencial entre vivienda nueva y segunda mano se ha ampliado en los últimos ejercicios: la falta de oferta de obra nueva —costes de construcción altos y suelo escaso en núcleos urbanos— presiona el precio de la obra nueva al alza, mientras que la segunda mano crece más moderadamente.

Precio por comunidad autónoma

El mapa de precios en España sigue una lógica clara: las comunidades con mayor renta, mayor dinamismo laboral y mayor presión turística tienen los precios más altos. Las comunidades del interior peninsular y el norte cantábrico quedan en niveles intermedios. El sur peninsular y las islas presentan una dualidad entre zonas turísticas con precios elevados y zonas rurales con precios muy bajos.

Fuentes: Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores (dato por CCAA, publicación trimestral) e IPV del INE (variación interanual, publicación trimestral).

Precio por provincia: las diez más representativas

Madrid

La capital tiene los precios más altos de la Península fuera del País Vasco. La almendra central (distritos Centro, Salamanca, Chamberí, Retiro) supera los 5.000-6.500 €/m² en segunda mano de calidad. Los distritos exteriores (Hortaleza, Vallecas, Usera) están entre 2.800 y 4.000 €/m². Los municipios del Área Metropolitana cercana (Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas) rondan los 3.000-4.500 €/m².

Barcelona

Barcelona capital tiene una demanda estructuralmente alta por densidad urbana y atractivo internacional. Los distritos del Eixample, Les Corts y Sarrià-Sant Gervasi lideran el precio. Los barrios de L'Hospitalet, Badalona y Sant Adrià quedan en niveles inferiores.

País Vasco (San Sebastián, Bilbao)

El País Vasco tiene los precios más altos de la Península. San Sebastián (Donostia) es la provincia más cara de España con diferencia.

Valencia

La Comunitat Valenciana tiene una dinámica de precios en alza acelerada por la llegada de compradores del norte peninsular y extranjeros. Valencia capital ha subido significativamente en los últimos 3 años.

Sevilla y Málaga

Andalucía tiene una dualidad clara: capital de provincia con precios medios-altos y municipios rurales con precios muy bajos.

Galicia, Asturias, Castilla y León

El norte atlántico y la meseta norte tienen precios más moderados. La demanda se concentra en las capitales de provincia.

Extremadura y Castilla-La Mancha

Las provincias rurales de interior son las más baratas de España para comprar vivienda.

Precio vivienda nueva vs segunda mano

La vivienda nueva y la de segunda mano tienen dinámicas de precio diferentes:

La vivienda nueva tiene impuesto de IVA del 10% (en lugar del ITP de segunda mano, que varía por CCAA entre el 6% y el 10%). En la Comunitat Valenciana el ITP es del 10%; en Madrid del 6% para compradores generales; en Andalucía del 7%. El comprador debe calcular el coste total incluyendo impuesto, notaría, registro y tasación —en torno al 10-13% del precio de compra en total de gastos.

La vivienda nueva también ofrece mayor eficiencia energética: la exigencia del CTE DB-HE 2019 (edificios de consumo casi nulo, nZEB) implica que toda vivienda nueva debe tener aislamiento de alta prestación, bajo emisivo en ventanas y certificado energético A o B. Esto repercute en el precio de venta pero reduce costes de energía durante toda la vida del inmueble.

Suelo urbano

El precio del suelo urbano consolidado (solar con ordenación aprobada, en área urbana con servicios) varía enormemente entre capitales de provincia y municipios periféricos. El Ministerio de Transportes publica la Estadística de Precios del Suelo Urbano de forma trimestral, que recoge el precio por m² de suelo transaccionado a través de notariado.

El precio del suelo explica en gran medida el precio final de la vivienda nueva: en Madrid capital, el suelo puede representar el 40-60% del precio de venta de la vivienda. En municipios pequeños, baja al 10-20%.

Tasación oficial vs precio de mercado

La tasación oficial es el valor que certifica una sociedad de tasación homologada por el Banco de España (Tinsa, Gesvalt, Gloval, Savills, etc.) y que el banco usa como base para calcular el préstamo hipotecario. Habitualmente se situará en el 85-95% del precio de mercado en mercados normales, aunque puede ser inferior si el tasador considera que el precio de compra está por encima del valor de referencia del mercado. El Banco de España regula las condiciones de las tasaciones hipotecarias a través del Real Decreto 775/1997 y la Ley Hipotecaria.

La Agencia Tributaria y el Catastro trabajan con el valor de referencia catastral, que desde el 1 de enero de 2022 (Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal) es la base imponible mínima de ITP y AJD en transmisiones. Ese valor de referencia se publica en la Sede del Catastro y puede ser consultado para cualquier inmueble. Si el precio de compraventa es inferior al valor de referencia catastral, Hacienda aplica el impuesto sobre el valor de referencia, no sobre el precio pactado.

Impuestos en la compraventa de vivienda

La fiscalidad de la compraventa es uno de los factores más relevantes para el comprador final. Depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano, y de la CCAA donde se ubica.

Compra de vivienda nueva

Compra de vivienda de segunda mano

Venta de vivienda: impuestos del vendedor

La ganancia patrimonial en IRPF se tributa a los tipos del ahorro: 19% para los primeros 6.000 € de ganancia, 21% entre 6.000 y 50.000 €, 23% entre 50.000 y 200.000 €, y 28% a partir de 200.000 €. La vivienda habitual tiene una exención total si el importe de venta se reinvierte en otra vivienda habitual en 2 años. La exención por mayores de 65 años se aplica a la vivienda habitual sin necesidad de reinvertir.

La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 y el RDL 26/2021, el cálculo puede hacerse por dos métodos: el objetivo (sobre el valor catastral del suelo × coeficiente oficial) o el real (precio de venta − precio de compra de la parte del suelo). El contribuyente puede elegir el método más favorable. Si hay pérdida patrimonial, la plusvalía municipal es 0.

Precio del alquiler

El mercado del alquiler tiene una dinámica distinta a la compraventa: la oferta ha caído en las últimas temporadas por la presión de los propietarios a sacar viviendas del mercado regulado. El Índice de Precios del Alquiler del Ministerio de Transportes y el indicador público de Idealista son las referencias más consultadas.

La Ley de Vivienda 12/2023 introdujo los índices de referencia de alquiler y la declaración de zonas de mercado tensionado. Las CCAA que han aplicado la declaración de tensión (Catalunya y algunas otras) limitan las actualizaciones de renta según el índice de referencia publicado por el Ministerio. La aplicación práctica varía por comunidad.

Eficiencia energética y precio de vivienda

La calificación energética del inmueble tiene impacto creciente en el precio: una vivienda con certificado A o B tiene un sobreprecio del 5-15% sobre una equivalente con calificación E, F o G en el mismo mercado. El comprador ahorra en facturas de energía (entre 800 y 2.500 €/año en una vivienda de 100 m² mal aislada), lo que justifica el diferencial.

Las ayudas del Programa de Rehabilitación Energética PREE del IDAE y los fondos europeos Next Generation EU financian parcialmente las mejoras que llevan una vivienda de calificación G-E a B-A. Ver detalles en energía y aislamiento.

Reformar antes de vender puede aumentar el precio de venta si la reforma tiene calidad demostrable (certificado de final de obra, materiales con garantía). Una cocina nueva y baños reformados en una vivienda de segunda mano pueden elevar el precio en 5-15% frente al estado original. Más detalles en reformas y presupuesto.

Vivienda protegida (VPO)

La Vivienda de Protección Oficial (VPO) tiene precio máximo de venta y alquiler fijado por la CCAA correspondiente. El acceso está condicionado a límites de ingresos y a no ser propietario de otra vivienda. Los precios máximos de VPO de régimen general rondan el 40-60% del precio libre de mercado en la misma zona. Algunas CCAA tienen calificación indefinida (no puede venderse libre nunca); otras tienen calificación temporal de 10-30 años. Consulta la consejería de vivienda de tu CCAA para las condiciones específicas.

Factores que más mueven el precio

Localización y accesibilidad

La distancia al centro de empleo, la calidad del transporte público, los servicios del entorno y la seguridad del barrio son los determinantes principales del precio por encima de cualquier característica del inmueble. En Madrid, la diferencia entre un piso en el distrito de Salamanca y el mismo piso en Vallecas es de más de 2.000 €/m², con idénticas características constructivas.

Superficie y distribución

El precio unitario (€/m²) baja a medida que aumenta la superficie: un piso de 35 m² se vende a mayor €/m² que uno de 120 m² en el mismo edificio porque los compradores pagan prima de liquidez en superficie pequeña. Un piso con buena distribución (dormitorios separados, cocina independiente, baños con ventilación) se vende más rápido y a mejor precio que uno con distribución deficiente aunque tenga la misma superficie.

Estado de conservación y reformas recientes

Una vivienda reformada íntegramente en los últimos 5 años con materiales de gama media-alta puede pedir un 10-20% más que la misma en estado original de los años 70-80. El comprador descuenta la reforma que tendría que acometer: si la estima en 50.000 €, pagará eso menos por la vivienda sin reformar. Ver presupuesto de reforma integral en reformas y presupuesto.

Certificación energética

Como se describe arriba, la letra energética tiene impacto creciente. El comprador hipotecario que financie una vivienda con calificación A o B puede acceder a hipotecas verdes con diferencial menor. Entidades como Banco Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell tienen productos de hipoteca verde con entre 0,10 y 0,30 puntos de diferencial menor.

Mercado hipotecario

El tipo de interés del mercado hipotecario condiciona la capacidad de compra de las familias y, por tanto, el precio que pueden pagar. Con el euríbor a 12 meses situado en torno al 2,5-3% (dato de principios de 2026, Banco de España), el acceso a hipoteca a tipo variable ha mejorado respecto al pico de 2022-2023 (>4%), pero sigue siendo un condicionante relevante para compradores con endeudamiento máximo. El Banco de España publica mensualmente el euríbor oficial y las estadísticas de nuevas hipotecas firmadas.

DIY vs agencia inmobiliaria

Comprar o vender sin agencia inmobiliaria (sin agente) es legal y puede ahorrar entre el 3% y el 6% del precio de venta que cobra la agencia habitualmente (aunque las tarifas son libres). Los portales Idealista, Fotocasa y Habitaclia permiten anunciar directamente particulares. Sin embargo, los riesgos son relevantes:

• Cargas ocultas: el Registro de la Propiedad revela cargas (hipotecas, embargos, servidumbres), pero hay que solicitarlo expresamente antes de firmar arras.
• Nota simple del registro: indispensable para conocer el titular real, la descripción registral y las cargas. Cuesta 9-20 € y se solicita en el Colegio de Registradores o en el Registro correspondiente.
• Contrato de arras: conviene revisión por abogado, especialmente en arras penales (art. 1454 CC), para que las condiciones de resolución sean claras.
• Impuesto de plusvalía municipal: el vendedor debe liquidarlo en el ayuntamiento en 30 días hábiles tras la firma. Muchos particulares desconocen el plazo y la mecánica.

Si la operación supera los 200.000 € o tiene complejidad (herederos múltiples, cargas, plazos), la asesoría de un abogado inmobiliario (500-1.500 € habitual) o la gestión por agencia es una inversión razonable.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el precio medio de la vivienda en España en 2026?

El precio medio de la vivienda libre transaccionada en España se sitúa en torno a 1.900 €/m² construido en los datos de escrituras del Ministerio de Transportes y el Notariado. La vivienda nueva está cerca de 2.350 €/m² y la de segunda mano en torno a 1.700 €/m². Esa media oculta una dispersión enorme: desde 400 €/m² en municipios pequeños de Extremadura hasta más de 6.000 €/m² en el barrio de Salamanca de Madrid o en el centro de San Sebastián. La variación interanual del IPV del INE para 2025 fue de +8,2%.

¿Cuál es la provincia más barata de España para comprar vivienda?

Las provincias con menor precio medio de vivienda son Ciudad Real, Cuenca, Badajoz, Cáceres, Zamora y Teruel, donde el precio medio oscila entre 650 y 1.000 €/m² según datos de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores. En municipios rurales pequeños de esas provincias, el precio puede caer por debajo de 400 €/m², aunque el mercado es poco líquido y las transacciones escasas. Para comprar como inversión, la liquidez del mercado es tan importante como el precio.

¿Cuánto vale más la vivienda nueva que la de segunda mano?

La vivienda nueva tiene un sobreprecio de 400-600 €/m² de media nacional frente a la segunda mano según los datos de escrituras del Ministerio de Transportes y el Notariado. Ese diferencial refleja los costes de construcción (más altos desde 2022 por los materiales y la mano de obra), la mayor eficiencia energética de la obra nueva (CTE DB-HE 2019), la garantía decenal del constructor (Ley de Ordenación de la Edificación) y la prima de liquidez. Hay que sumar que la obra nueva tributa IVA al 10% mientras la segunda mano tributa ITP autonómico (6-10%).

¿Qué es la tasación oficial y para qué sirve?

La tasación oficial es el informe firmado por un arquitecto o aparejador de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España (Tinsa, Gesvalt, Gloval, Savills, etc.) que certifica el valor de mercado del inmueble. El banco hipotecante la exige para conceder el préstamo y limita la hipoteca al 80% del valor de tasación (o del precio de compra si es menor). Su coste es de 250-600 €. El Banco de España regula las condiciones de la tasación hipotecaria mediante el Real Decreto 775/1997 y su actualización posterior. La tasación no es una garantía de que el precio de compra sea correcto, sino del valor que la tasadora asigna con su metodología.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento del valor del suelo desde que el vendedor lo adquirió hasta que lo transmite. Desde el RDL 26/2021, hay dos métodos de cálculo que el contribuyente puede elegir: el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente por años de tenencia aprobado por el Estado y aplicado por cada ayuntamiento) y el método real (diferencia entre el precio de venta y el de compra atribuible al suelo, acreditado con escrituras). Si el resultado real es menor que el objetivo, conviene el método real. Si no hay ganancia real en el suelo, la plusvalía es 0. El plazo de liquidación es 30 días hábiles desde la firma ante notario en caso de transmisión onerosa (venta).

¿Cuál es el precio del suelo urbano frente al rústico?

El suelo urbano consolidado con acceso a servicios y ordenación aprobada tiene precios que van desde los 100 €/m² en municipios pequeños hasta los 8.000 €/m² en zonas céntricas de Madrid o Barcelona (Ministerio de Transportes, Estadística de Precios del Suelo Urbano). El suelo rústico (no urbanizable) vale entre 1 y 20 €/m² según la productividad agraria, la existencia de agua o edificaciones, y la localización. El abismo entre ambos refleja la rentabilidad de la transformación urbanística: de ahí que la recalificación de suelo sea el negocio más relevante del sector inmobiliario y la fuente de mayor conflicto entre promotores y administraciones.

¿Qué impuestos pago al vender mi vivienda?

Al vender una vivienda, el vendedor paga: (1) IRPF por la ganancia patrimonial (diferencia entre precio de venta y precio de compra más gastos deducibles), a los tipos del ahorro del 19% al 28%; (2) Plusvalía municipal (IIVTNU) al ayuntamiento en los 30 días hábiles siguientes a la firma; (3) los gastos de cancelación registral de la hipoteca si la hubiera (200-600 €). Si la vivienda es la habitual y reinviertes el total en otra vivienda habitual en 2 años, la ganancia está exenta de IRPF. Si tienes más de 65 años y vendes la vivienda habitual, la exención es total sin necesidad de reinvertir.

¿Es buen momento para comprar vivienda en España en 2026?

Esta es una decisión personal que depende de la situación financiera individual, el horizonte temporal y la zona geográfica. Lo que dicen los datos: el IPV del INE lleva creciendo de forma sostenida desde 2022; el euríbor ha bajado desde sus máximos de 2023; la oferta de vivienda nueva es estructuralmente escasa en las principales ciudades. Los análisis del Banco de España y del Fondo Monetario Internacional (FMI, en sus informes de estabilidad financiera publicados) no detectan una burbuja de precio generalizada aunque sí señalan la presión en grandes núcleos. Desde preciom2.com no hacemos recomendaciones de inversión — los datos anteriores son informativos y no constituyen consejo financiero.

¿Qué es el índice Idealista de precios de vivienda?

El índice de precios de Idealista es una estadística pública que calcula el precio medio de oferta (anuncio) de vivienda en venta y alquiler a partir de los datos del portal. A diferencia del IPV del INE (que recoge precios escriturados, es decir, precios reales de cierre), el índice Idealista mide el precio de oferta, que puede estar por encima del precio final de cierre de la transacción (en un mercado normal, el descuento entre oferta y cierre es del 3-8%). El índice Idealista es útil como indicador de tendencia rápida y como referencia del precio de anuncio; el dato de transacción real lo tiene el Notariado y el Registro.

¿Qué es el Registro de la Propiedad y por qué importa al comprar?

El Registro de la Propiedad es el organismo público que inscribe los derechos sobre inmuebles (titularidad, hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos). Cualquier persona puede solicitar una nota simple (9-20 €) que indica quién es el titular registral, la descripción del inmueble y las cargas existentes. Antes de firmar arras, es imprescindible consultar la nota simple para verificar que el vendedor es el titular real y que no hay cargas no declaradas. La inscripción en el Registro tiene efectos de protección del comprador de buena fe: el comprador que inscribe su título tras comprobar el registro está protegido frente a reclamaciones de terceros que no consten inscritos.

¿Puedo comprar una vivienda VPO en el mercado libre?

Depende de la calificación de la VPO. Las viviendas con calificación indefinida no pueden transmitirse libremente al precio de mercado: solo pueden venderse a otra persona con los requisitos de VPO y al precio máximo oficial. Las que tienen calificación temporal (10-30 años según CCAA y normativa vigente cuando se promovió) pueden transmitirse libremente una vez agotado ese plazo. Antes de comprar una VPO de segunda mano, solicita el visado de calificación definitiva a la consejería de vivienda autonómica para verificar si sigue sujeta a precio máximo y condiciones de acceso.

¿A qué ritmo sube el precio de la vivienda en España?

El Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE registró una variación interanual del +8,2% en el acumulado de 2025, con vivienda nueva creciendo más rápido que la segunda mano. Tinsa IMIE y los registros del Notariado reflejan tendencias similares. Las zonas de mayor presión (Madrid, Barcelona, Baleares, San Sebastián) crecen por encima de la media; las zonas rurales del interior, por debajo. La evolución futura depende de factores como los tipos de interés del euríbor, la evolución de la oferta nueva (visados de obra) y la demanda, tanto doméstica como extranjera.

¿Qué recoge la Estadística del Notariado?

El Consejo General del Notariado publica mensualmente a través de su Centro de Información Estadística (CIEN) datos de compraventas notarizadas: número de operaciones, precio medio por m² y total escriturado, desagregado por tipo de vivienda (nueva / segunda mano), por CCAA y por provincia. Es una de las fuentes más rápidas de datos de transacción real (un mes de retraso frente a 3-6 meses del Registro o el INE). Se accede gratuitamente en notariado.org.

Fuentes y metodología

Los rangos €/m² de esta guía se han contrastado con las siguientes fuentes públicas y verificables:

• INE — Índice de Precios de Vivienda (IPV): publicación trimestral oficial con variación interanual del precio de la vivienda libre en España, metodología hedónica.
• Ministerio de Transportes — Estadística de Transacciones Inmobiliarias: precio medio escriturado por m² construido, desagregado por CCAA y provincia, publicación trimestral.
• Consejo General del Notariado — CIEN (notariado.org): precio medio por m² en compraventas notarizadas, con un mes de retraso, desagregado por tipo de vivienda y territorio.
• Colegio de Registradores de la Propiedad — Estadística Registral Inmobiliaria (registradores.org): precio de la vivienda transaccionada inscrita en el Registro, desagregada por CCAA y provincia, publicación trimestral.
• Banco de España — Estadísticas inmobiliarias (bde.es): euríbor oficial, estadísticas de nuevas hipotecas, indicadores de mercado hipotecario.
• Tinsa IMIE (tinsa.es): índice mensual de precios de la vivienda a nivel nacional, provincial y por tipología, publicado el primer mes completo siguiente.
• Idealista — Índice de precios de oferta (idealista.com/news): precio medio de anuncio en venta y alquiler, por ciudad, barrio y tipología, publicado trimestralmente.
• Generador de Precios Cype (generadorprecios.cype.es): costes de construcción como referencia para la vivienda nueva.

Los rangos de precio por municipio y barrio se actualizan cuando las fuentes citadas publican nuevos datos, al menos una vez por trimestre.

Enlaces relacionados

• Construcción de local comercial — precio m² de obra nueva en uso comercial.
• Reformas y presupuesto — cuánto cuesta reformar antes de vender o alquilar.
• Energía y aislamiento — mejora del certificado energético y su impacto en el precio.
• Madera y construcción prefabricada — casa prefabricada de madera como alternativa a la vivienda convencional.
• Pladur — distribución interior eficiente en rehabilitación de vivienda.
• Suelos — pavimentos en reforma de vivienda para venta o alquiler.